За інформацією: Суспільне Чернігів.
Середня вартість за м² в новобудові. Порівняння зміни ціни у травні 2024 до березня 2024 року. Скріншот dim.ria
Кількість пропозицій на ринку оренди (березень-травень 2024 рік). Скріншот dim.ria
Якщо порівняти ці ціни з 2021 роком, то, за даними порталу Лун статистика, на первинці, наприклад, ціна за метр квадратний зросла більше ніж удвічі — з 12 500 гривень в січні 2021 року до 28 500 в червні 2024 року. Щодо вторинного ринку, то в Чернігові рієлтори називають ціну за однокімнатну квартиру в 2021 році в середньому — це 25 тисяч доларів, зараз — 31 тисяча доларів.
За словами Надії Шикіної, найбільший ріст нерухомості відбувся у 2023 році, коли запрацювали програми по "єОселя", кредитування для певних категорій населення.
"А також на початку 2024 року запрацювали відновлення. Також були позитивні зміни, не так важко пройшла зима 2022-2023 року, як люди очікували. Це відображалося на ринку нерухомості. Зараз, якщо брати саме 2024 рік, починаючи з квітня-травня, то відбувається зниження попиту і зменшення кількості угод. І навіть ціна продажу знижується. Відбувається певна корекція. Все, що продається зараз — з великим торгом. Якщо брати з літа 2023 до початку 2024 року, продавались без торгу, то зараз покупці купують по ціні, яка найпривабливіша спочатку. І ще вони пропонують торг".
Також рієлторка додала: зараз існує така тенденція, яка називається відкладений попит.Це вид незадоволеного попиту, до якого зараховують запити тих клієнтів, які мають намір зробити покупку, але не зараз, а пізніше.
"Тому що покупці багато відкладають. Хочуть перечекати, подивитися, як будуть розгортатись події. Тоді вже визначаються, а це впливає на швидкість".
Надія Шикіна. Суспільне Чернігів
Руслан Марченко також підтримує думку, що одним із факторів, які вплинули на підвищення ціни на ринку, як вторичному, так і первинному — державна програма "єВідновлення".
"Фактично грошей у людей немає, але є ринок нерухомості, який пропонує певну пропозицію на об'єкт нерухомого майна. Частина людей втратила своє майно. Вони не планували його міняти, продавати чи щось з ним робити. Вони вимушено його купують. Тому, в зв'язку з тим, що у нас дефіцит житлової нерухомості, можливо це впливає на підвищення ціни".
Натомість представниця компанії забудовника Даяна Кривопиша сказала, що на ціни квартир у новобудові вплинув не попит, а здорожчання будівельних матеріалів та збільшення зарплат для робітників.
"Тому що попит у 2021 році був дуже великий, а попит у 2023 році — набагато менший. Тобто ми не піднімаємо ціну через те, що багато покупців. Ми підняли через те, що у нас є здорожчання будівельних матеріалів від 30%".
Можливий наступ РФ на Чернігів та вплив цін на нерухомість
Рієлторка Надія Шикіна розповіла, що розмови про можливий наступ росіян на Чернігів впливають на ціни на нерухомість.
"На вторинному ринку, наприклад, у нас знизились продажі з березня 2024 року. Ця ситуація настала. Відкладений попит. Люди дуже обережно підходять до купівлі житла. Дуже часто відкладають".
Кількість пропозицій на ринку продажу вторинного житла (березень-травень 2024 рік). Скріншот dim.ria
Даяна Кривопиша каже, пропозицій більше не становиться.
"Зараз не всі продавці навіть хочуть продавати насправді. Тому що йде корекція. В цьому році вона почалася. В порівнянні з 2023 роком всі орієнтуються на минулий рік, коли ціни досягли максимуму. Тому деякі продавці навіть утримуються, чи не хочуть знижувати ціну. Інколи — це немає сенсу і доводиться навіть відкладати продаж".
В коментарі Суспільному експерт з ринку нерухомості, рієлтор Олександр Панасюк розповів, що наразі на ринку з'явились квартири, які коштують дорого.
"Рекорд, який я бачив на сьогодні — 290 тисяч доларів за квартиру. В мене є один клієнт, який запитував: як йому краще продати квартиру. І він виставляв свою квартиру в дуже велику суму. Він послухав мене і зробив знижку на 30%. Це дуже велика знижка. Може йти мова про 1-2%, але 30% — це дуже велика сума. І він продав квартиру".
Олександр Панасюк. Суспільне Чернігів
Щодо цього, каже Надія Шикіна, то у 2024 році попиту на такі квартири немає.
"Це було у 2023 році. Вони були на продажі й зараз вони виставлені на продаж, але попиту на них поки що немає. Найчастіше купують зараз до 30 тисяч доларів. Це однокімнатний, старий фонд. Те, що не потребує великих вкладень і не так багато ризикуєш".
За словами рієлторки, наразі найбільш популярні такі райони міста як: центр, проспект Левка Лук'яненка, мікрорайон Масани.
"Масани став мегапопулярним районом. Я можу сказати, що навіть, він на рівні з центром. Тому що там вже своя інфраструктура, атмосфера, багато молодих сімей, облаштована територія. Єдине, що треба вирішити питання з паркуванням", — сказала Надія.
Новобудови
Олександр Панасюк розповів, що зараз перевинний ринок майже стає.
"Тому що люди не хочуть ризикувати і купувати житло з невідомими перспективами. Зараз покупці нерухомості націлюються на те, щоб купляти вже готове житло".
Даяна Кривопиша не погоджується з цим твердженням.
"Він стояв у 2022 році. Ми почали і відновили свою роботу у травні 2022 року. У 2023 році він вже трошки розкачується. Він рухається, не так активно, як було, але він рухається. Трохи треба почекати і буде більше".
Даяна Кривопиша. Суспільне Чернігів
На запитання чи є зараз така ситуація, що забудовники під час війни почали брати додаткові кошти з інвесторів, які вкладали гроші в квартиру, Руслан Марченко відповів наступне:
"Все залежить від того договору і схеми договору, яку люди обрали при придбанні первичного житла. І які умови прописані безпосередньо в договорі. Чи має право забудовник робити перерахунок, чи має право забудовник вимагати доплату, чи не має він цього робити. Тобто потрібно уважно читати договір. Люди можуть купити первинне житло, як по інвестиційному договору, так можуть купувати майнові права, можуть виступати інвесторами спільно із забудовником".
З його слів, впродовж останніх років інвестор і покупець стали більш захищені. Тому що забудовники зобов'язали реєструвати майнові права на ще не збудований об'єкт.
"Тобто об'єкт вже перебуває в реєстрі речових прав. Так звані майнові права на майбутній об'єкт рухомого майна. В цьому випадку людина вже захищена. Вона вже купує майнові права", — зазначив Марченко.
Руслан Марченко. Суспільне Чернігів
Даяна Кривопиша розповіла, що їх забудовник не розпочинав будівництво нових об'єктів від початку повномасштабного вторгнення.
"Ми добудовуємо те, що маємо. Але я знаю, що є ті хто розпочинає, будує, молодці. Ціна зросте — однозначно. Тому що, постачальники, ціни на будівельні матеріали, робоча сила не стоять на місці — зростають ціни".
Як пояснила Даяна це:
Ціни на первинному ринку
"Ціна за квадратний метр у січні 2022 року була від 14 до 18 тисяч гривень. У 2024 році — від 25 до 30 500 тисяч гривень за метр квадратний. 60-70% плюс від цієї ціни. Ціни зросли дуже", — розповіла Даяна Кривопиша.
Щодо внесення змін у наявну забудову — переробляти приміщення під бомбосховище, Даяна розповіла, що в будинках забудовника, де вона працює, вже були запроєктовані підвальні приміщення.
"І вони мають подвійне призначення. Тобто, вони і комори, і підвали. Нам не було необхідності щось переробляти. Згідно старих дозволів, ми можемо так працювати".
Про програму "єВідновлення"
Як йдеться в електронному сервісі застосунку "Дія", — це сервіс, через який українці, чиї будинки, квартири та інші житлові приміщення зазнали руйнування внаслідок бойових дій, можуть оформити компенсацію за зруйноване житло. Ця програма дає можливість отримати гроші на відновлення зруйнованого житла.
За даними Чернігівської облдержадміністрації, станом на початок червня 2024 року в Чернігівській області сформовано 371 сертифікат на суму 545 мільйонів гривень.
"До нас багато звертається людей по "єОселя", тому що вторинне житло до 10 років під цю програму підходить. Мінус те, що пільгові три відсотки будуть доступні людині доти, доки вона буде працювати на цій посаді, яку вона зазначила під час оформлення кредиту. Треба обов'язково на цій посаді залишатися. Якщо людина змінила роботу, то в неї вже буде сім відсотків", — розповіла Надія Шикіна.
З її слів на практиці це працює так:
"Коли людина знайшла собі житло, вона бронює кошти. Вони знаходяться на спеціальному рахунку. І людина робить відповідні дії щодо знищення свого майна з реєстру, яке в неї зруйноване. І після цього вже можна проводити угоду. Підписується договір купівлі-продажу, в якому вказано, що протягом п'яти банківських днів до продавця на рахунок надходять ці кошти".
Також вона додала, що коли працювала програма в активному режимі — це займало день-два. Наразі є проблема з бронюванням.
"Людина отримує сертифікат, потім вона подає окрему дію — робить бронювання цих коштів на спеціальний рахунок. Тут у нас затримка. Зараз не бронюються кошти, бо їх не вистачає", — розповіла Надія.
Руслан Марченко додає: коли комісія місцевого органу самоврядування прийняла рішення про надання людині житлового сертифікату, він з'являється в "Дії", людина отримує повідомлення, що їй згенеровано житловий сертифікат.
Укласти договір, каже Марченко, можна впродовж 30 днів з того моменту, як людина отримала підтвердження того, що гроші забронювані.
"Наприклад, якщо людина впродовж 30 днів не встигла реалізувати свій житловий сертифікат, то бронювання з даних коштів знімається. Але це людину не позбавляє можливості повторно забронювати кошти. Дійсно, після того, як гроші забронювані, людина знайшла об'єкт нерухомого майна, який вона буде купувати, вона повинна припинити право власності на свій знищений об'єкт нерухомого майна. Після — підписується нотаріальний договір. І людина набуває право власності на своє нове житло".
Обмеження щодо дії сертифікату встановлені в п'ять років, розповів Руслан Марченко.
"Відносно обмеження протягом якого періоду людина повинна підшукати — немає. Вона може його і за місяць знайти, і за півроку, і протягом п'яти років. Єдине обмеження, якщо є підтвердження, що гроші заброньовані, то договір необхідно укласти протягом 30 днів".
Також Марченко уточнив, що якщо людям допомагають в цьому питанні агенції нерухомості, то людина знаходить житло значно швидше.
З досвіду рієлторки Надії Шикіної, з 10 угод купівлі-продажу за програмою "єВідновлення" користуються до трьох людей.
"Люди мають право купувати житло у новобудовах, які ще не здані в експлуатацію. Тобто майбутній об'єкт нерухомого майна, це все дозволено сертифікатом. Але є певна вимога, що даний забудовник не повинен бути в реєстрі боржників. Відносно нього не повинна бути порушена справа про банкрутство. У нього не повинна бути податкова заборгованість. Лише в цьому випадку можна реалізувати даний житловий сертифікат і купити об'єкт нерухомого майна".
Зі слів Руслана Марченка, відносно зубудовників Чернігова на даний час не порушена справа про банкротство і вони не перебувають в реєстрі боржників.
За програмою "єВідновлення" більшим попитом користується вторинне житло, розповіла рієлторка Надія. За її словами, ця тенденція розпочалася з повноштабного вторгнення.
Оренда житла
Найбільшим попитом наразі користуються більш бюджетні варіанти, каже Надія Шикіна.
"Наприклад, до п'яти тисяч гривень. Це однокімнатні квартири з прийнятним станом для життя. Але більш високий сегмент теж користується попитом. Якщо це однокімнатна середня в новобудові, з автономним опаленням, з гарним ремонтом, то ціна може бути, залежно від району і всіх умов, від 10 до 15 тисяч гривень і дорожче".
Середня вартість оренди 1-кімнатної квартири (березень-травень 2024 рік). Скріншот dim.ria
За її словами, квартири до п'яти тисяч гривень здаються зазвичай за пару днів, від 15-20 тисяч гривень — до двох тижнів.
"Просто на такі квартири теж попит змінюється. Він зараз трохи знижений на такий більш високий сегмент. Все залежить від комплектації квартири, якості ремонту, наповнення. Звісно — етажу, поверху і району. Наразі я відчуваю дефіцит пропозицій. У мене запитів більше, ніж наявних об'єктів. Я записую запити, і потім вже навіть деякі не доходять до реклами. Тобто навіть черга є на оренду квартир".
Що може оживити ринок нерухомості
На думку Надії Шикіної — це позитивні новини.
"Політична ситуація дуже впливає на настрій. І відновлення стабільної роботи державних програм — "єВідновлення", "єОселі" та інших".
З цим також погоджується і Руслан Марченко, оскільки Чернігів є прикордонним містом.
"У нас купують житло ті, хто втратив його безпосередньо в нашому місті або в області. Мало людей, які приїжджають з інших куточків України, більш безпечних, купувати житло у Чернігові".
"Я думаю ризик такий самий, як в будь-якому місті України. Ракети долітають до будь-якої точки", — каже Надія.
Даяна Кривопиша теж погоджується, що ризики є по всій території України.
"Єдине, що я раджу, купуйте, не відкладайте життя на потім".
***
Проєкт втілюється спільно з регіональним хабом Інституту масової інформації «Медіабаза Чернігів» та громадською організацією «Чернігівський освітній центр "Ініціатива"».
Читати ще
Читати ще Мобілізація на Чернігівщині, оновлення даних, «бусифікація», рекрутинг — підсумки ток-шоу «Що відбувається?»
Читати ще Конфлікт між в.о. міського голови Чернігова Ломаком та начальником МВА Брижинським — підсумки ток-шоу «Що відбувається?»